Le Maléna  Bâtiment A

ZAC St Estève

13360 Roquevaire

Pour progresser, il ne suffit pas de vouloir agir,

il faut d'abord savoir dans quel sens agir.

Gustave Le Bon

Fiscalité à Marignane

Sollicitez votre conseiller en affaires André Pace dans les Bouches-du-Rhône

 

Avec la loi PINEL, vous avez la possibilité de récupérer 63 000 € d'impôts !

Nous vous offrons l'étude, contactez nous !

Si vous souhaitez vous développer au travers de vos impôts, André Pace vous apporte les solutions !

Que vous résidiez à Marseille, Aix, Aubagne ou ses environs, l'État met à votre disposition divers moyens (Loi Pinel, Loi Duflot, Loi Censi Bouvard, LMP, LMNP, Malraux, De Robien, démembrement de propriété...) pour vous aider à réaliser un investissement locatif tout en récupérant/réduisant votre imposition.

Nous sommes à votre disposition pour vous conseiller.

Notre expert saura vous orienter vers le dispositif qui s'adapte précisément à votre situation fiscale, patrimoniale et successorale.

L'investissement locatif est le moyen simple et efficace de se constituer un patrimoine de valeur, d'optimiser votre fiscalité, de percevoir des revenus complémentaires réguliers non imposés.

Mais encore faut-il savoir pourquoi et comment faire en toute sérénité ?

Notre équipe vous guide, vous accompagne à chaque étape pour bénéficier de votre statut de propriétaire en toute tranquillité.

Un interlocuteur unique en charge de votre dossier !

Nous vous proposons :

  • 1er  RDV : définition des objectifs et demande des documents
  • 2e RDV : recueil des documents, analyse du dossier  et définition de la stratégie par notre équipe
  • 3e  RDV : Exposé de la solution. Si accord, recherche de financement et démarches administratives (0 € d'apport)
  • 4e RDV : Signature notaire

Félicitations ! Vous êtes propriétaire.

Nous nous occupons de tout (loyer par bail commercial et récupération TVA selon dispositif).

 

Constituez-vous une retraite grâce aux dispositifs LMNP et LMP

Le dispositif LMP (Loueur en Meublé Professionnel) permet de devenir propriétaire d’un patrimoine immobilier en bénéficiant d’un statut fiscal avantageux.

Vous pouvez sous certaines conditions :

  • Réduire votre impôt sur le revenu.
  • Être exonéré de l’ISF sur la valeur des biens entrant dans le statut LMP.
  • Constituer des revenus supplémentaires exonérés d’impôts et de contributions sociales à long terme.
  • Être exonéré des plus-values de cession.

Ensemble, à l'issue d'une étude gracieuse, nous déterminerons si ce dispositif vous convient.

Le dispositif LMNP (Loueur en Meublé non professionnel) permet de devenir propriétaire d'un patrimoine immobilier en bénéficiant d'un statut fiscal avantageux.

Vous pouvez sous certaines conditions :

  • Réduire votre impôt sur le revenu
  • Constituer des revenus complémentaires pour votre retraite exonérée d'impôts et de contributions sociales
  • Revenus locatifs par bail commercial
  • Développer du patrimoine et récupérer de la TVA

Vous pouvez réduire vos impôts avec la loi Pinel

Vous payez des impôts et souhaitez les récupérer ?

Le dispositif Loi Pinel vous permet de payer moins d'impôts.

En contrepartie de l'achat d'un bien immobilier destiné à la location, l'état vous octroie de réduire et de récupérer vos impôts sur une durée de 6, 9 à 12 ans.

Si en tant que particulier, vous achetez un logement neuf ou en l'état de futur achèvement (plus communément appelé VEFA), entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2019, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôts sur le revenu, étalée sur 6 ans minimum prolongeable jusqu'à 12 ans d'un montant pouvant atteindre 21% du prix d'achat du bien.

Cas pratique :

Mr Mme DEGRIVE s'acquittent de 3.000 € d'impôts sur le revenu annuellement.

Ils font l'acquisition d'un bien selon le dispositif Pinel d'un montant de 100.000 € tout frais compris.

Avec notre conseil, ils n'ont aucun apport à faire. Tout est financé à 110% (notaire, frais de dossier...).

Ils récupèrent  ainsi 21.000 € d'impôts, ce qui leur permet de réduire de 2/3 leur imposition chaque année et développer du patrimoine en capitalisant.

Connaissez-vous les lois d'incitation fiscale toujours d'actualité ?

Les lois d'incitation fiscale toujours d'actualité :

  • Loi Duflot : en qualité de particulier imposable sur le revenu en France, vous pouviez bénéficier d'une réduction fiscale en contre partie de l'achat d'un logement neuf. Cette réduction d'impôt, à hauteur de 18% du montant de l'investissement, dite Duflot, s'applique aux acquisitions en label BBC réalisées de janvier 2013 à août 2014. À partir de septembre 2014, certaines règles du dispositif, rebaptisé Pinel, sont modifiées (durée de l'engagement de location, taux de la réduction d'impôt). Vous avez mis en place un tel dispositif ? Avez-vous anticipé la sortie ? Sollicitez- nous pour connaître les possibilités d'une sortie réussie.
  • La loi Scellier : le dispositif Scellier s'est éteint au 31 décembre 2012.  Conformément à l'article 81 de la loi de finances pour 2013, il s'est appliqué aux logements acquis jusqu'au 31 mars 2013 pour tout engagement pris en 2012. Il accordait une réduction d'impôt de 21% à 32% selon le dispositif scellier choisi. Il a été successivement remplacé par le dispositif Duflot puis Pinel aujourd'hui avec quelques modifications.
  • Loi Robien : en vigueur depuis 3 avril 2003 en France avec rétroactivité au 1er janvier 2003, en remplacement du dispositif Besson, le dispositif Robien est une mesure, prise par le gouvernement pour encourager les contribuables français à investir dans des logements neufs pour faire face à la pénurie de logement. Ce dispositif peut s'appliquer à ceux qui achètent un logement neuf destiné à la mise en location pour un locataire qui en fait sa résidence principale. Pour en bénéficier, le bien devra être loué pendant une période de 9 ans au minimum en contrepartie d'un amortissement applicable à hauteur de 50 % à 65 % de la valeur du bien. Là encore il existe plusieurs variantes et des conditions applicables
  • La loi Malraux : La loi  du 4 août 1962, dite loi Malraux est une loi française concernant la préservation du patrimoine et monuments historiques. La loi Malraux octroie aux propriétaires d'immeubles anciens, loués après avoir été entièrement rénovés, de déduire de leur revenu global le déficit foncier consécutif aux dits travaux. Ainsi, toutes les dépenses de restauration sont déductibles du revenu global sans plafonnement de leur montant. Le bien doit être loué pendant 6 ans et situé dans une zone rentrant dans le cadre de la loi Malraux. Depuis le 1er janvier 2009, l'avantage fiscal a été réduit aux frais plus modestes comme les frais d'entretien, syndic, assurances et autres charges. Pour 2013, les montants sont de 30 % du montant des travaux réalisés en secteur sauvegardé (limité à 100.000 € par an) et 22 % du montant des travaux réalisés (ZPPAUP) également dans la même limite pendant au maximum 3 ans. Cette Loi est toujours applicable sous certaines conditions et dans certaines mesures.
  • Le démembrement de propriété : achetez un bien à 40/60 % de sa valeur, en qualité de nu propriétaire et confiez en la gestion et l’usufruit pour une durée déterminée (de 9 à 20 ans) à un gestionnaire qui en assumera toutes les charges sur la dite période en échange de la perception des loyers.Vous êtes intéressés par un tel mécanisme ? C'est un cadre fiscal particulier qui génère un déficit sous certaines conditions.
  •  La loi Denormandie : est entrée en vigueur le 1er janvier dernier et vient compléter le dispositif loi Pinel Ancien déjà en place. Elle vise à rénover les logements vétustes des centres-villes français par le biais d'un programme de défiscalisation avantageux à destination des investisseurs. Le tout dans l'idée d'améliorer la qualité du parc immobilier français et de répondre au besoin de logement des populations.  

Vous souhaitez investir en outre-mer

Les lois d'incitation fiscale à l'investissement outre-mer reposent essentiellement sur le principe de défiscalisation et sont définies en majorité par la LOI PONS, qui a été abrogée depuis.

Nous avons 3 mécanismes :

  • Une déduction du revenu net global, pour les contribuables soumis à l'impôt sur le revenu
  • Une déduction de même nature pour les contribuables soumis à l'impôt sur les sociétés
  • Une réduction d'impôts sur le revenu pour les personnes physiques, calculée sur la base de certains investissements outre-mer

Plusieurs lois classiques d'incitation fiscale ou de défiscalisation sont applicables en dispositif Outre-Mer.

Ainsi Les Lois Pinel, Duflot, Scellier sont éligibles en outre-mer.

La loi Pinel version  outremer 2015, vous permet une déduction fiscale jusqu'à 32% sur 12 ans, en investissant dans un logement neuf en DOM-TOM. 

La loi Duflot version Outre-Mer 2014, vous octroie quant à elle une réduction sur 9 ans de 29 % de l'investissement limité à 300.000 €, soit 10 % de plus que le Duflot métropole.

La loi Scellier version outre-mer 2012 , propose une réduction de 24% sur 9 ans pouvant aller jusqu'à 32% sur 15 ans de l'investissement réalisé en DOM TOM (logement neuf à visée locative acquis avant 2012) , avec un plafond de  4.000 € /m2 ou 300.000 €.

La loi Girardin, grande star des lois de défiscalisation outre-mer, présente l'opportunité d'une réduction d’impôt jusqu'à 48 % de l'investissement, avec une spécificité qui est fonction de la surface de l'investissement. En effet la réduction se calcule par le nombre de M2 X 2.438 € ou 2.645 € selon le Dom-Tom. 

Comprendre les atouts du lmnp en image...

Andre Pace, votre conseiller en affaires, se tient à votre disposition pour vous expliquer les atouts et avantages du système LMNP défini dans une stratégie de récupération fiscale.

Pouvez vous bénéficier de la loi Censi-Bouvard 2018 ?

Le cabinet Andre Pace vous informe sur le dispositif Censi-Bouvard 2018 qui s'adresse à tout contribuable français qui réalise ou a réalisé un ou plusieurs investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2018.

Contrairement au statut LMNP, la loi Censi-Bouvard 2018 ne nécessite pas d'inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)

Les avantages fiscaux de la Loi Censi-Bouvard 2018 :

  • Le dispositif Censi-Bouvard 2019  permet de déduire de votre impôt sur le revenu : 11% du prix HT pour les logements dans la limite de  300 000€ d'investissement, sur 9 ans. Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans sous condition de location. Il est possible d'acquérir plusieurs logements par an et de cumuler avec un dispositif PINEL mais sachez que la réduction d'impôt sera toujours limitée au plafond de  300 000€
  • Le dispositif Censi-Bouvard 2019 vous permet de récupérer la TVA sur votre acquisition.
  • LMNP et avantage fiscal Censi-Bouvard 2018 sont cumulables

Vous pouvez amortir la fraction du bien supérieur à 300 000 € qui a été pris en compte pour le calcul de la réduction d'impôt maximum.

Notez que le mobilier s'amortit et ne bénéficie pas de la réduction d'impôt Censi-Bouvard 2019.

 L'investissement en Loi Censi-Bouvard 2017 ne concerne que les résidences meublées suivantes :

  • Les résidences de tourisme classées (fin de l'éligibilité au 31 décembre 2016) Cependant depuis le 1er janvier 2017, les résidences de tourisme classées ne possèdent plus l’avantage fiscal de la loi Censi-Bouvard.  Mais une réduction d'impôt à hauteur de 20% des investissements de rénovation est accordée dans la limite de 22000€ en cas de travaux pour ces résidences. Seuls les investissements qui ont été réalisés au 31 mars 2017 restent éligibles aux avantages du dispositif Censi-Bouvard
  • Les résidences avec services pour étudiants
  • Les résidences avec services agréés pour personnes âgées ou handicapées
  • Les résidences d'accueil et de soins agréés

Les logements doivent être loués meublés et par bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.

Quelles conditions sont à respecter en loi censi bouvard 2018 ?

Pour bénéficier de ce dispositif et de ses avantages vous devez :

  • Acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2018
  • Il est possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard 2018 pour les logements réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum
  • Mettre le bien en location dans les douze mois suivant sa livraison.
  • Le bien doit être loué meublé et par bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans
  • Il n'y a pas de zonage ni de plafond de ressources du locataire et de plafond de loyer en loi Censi-Bouvard 2018
  • Il est possible de cumuler les investissements en Loi Censi-Bouvard 2018 la même année pour le même foyer fiscal
  • Le montant maximum retenu par l'administration fiscale pour le calcul de la réduction d'impôts est de 300 000€ HT
  • L'activité de LMNP Censi-Bouvard 2018 (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne doit pas être exercée à titre professionnel. Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux de l'investisseur
  • Les recettes locatives doivent être imposées dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non celle des revenus fonciers

Comment récupérer la TVA ?

Vous devez remplir les conditions suivantes :

  • 3 services sur 4 sont assurés dans la résidence parmi lesquels le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle. Ces prestations sont détaillées dans le bail commercial que vous signez avec le gestionnaire.
  • Les loyers perçus doivent être soumis à la TVA (actuellement au taux de 7%)
  • Avoir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)  et  les loyers perçus doivent être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Pour pouvoir récupérer la TVA vous devez en faire  la demande auprès du centre des impôts via le site internet après avoir effectué les formalités d'inscription au CFE et préciser :

  • L’acquisition d'un logement donné en location meublée, avec des loyers pouvant être assujettis à la TVA (avec mention de l'adresse de la résidence, des détails du logement, le prix d'acquisition, les informations sur l'exploitant...)
  • Le choix du paiement de la TVA au régime simplifié
  • L’option pour le régime réel simplifié d'imposition en matière de BIC (déclaration des loyers)

Ce site sera utilisé ultérieurement pour la déclaration trimestrielle ou annuelle (si inf. à 1 000 € par an) de la TVA collectée sur les loyers.

S'agissant de la récupération du montant de la TVA, elle intervient généralement dans les 1 à 6 mois qui suivent la mise en exploitation de la résidence.

Ces démarches complexes et multiples sont à confier à un professionnel (comptable, conseiller en gestion de patrimoine...).

Pour plus d'informations n'hésitez pas à nous contacter

 Le Maléna  Bâtiment A

ZAC St Estève 13360 Roquevaire